ที่ดินเคยถูกฝังกากพิษไหม? เช็กก่อนซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ฉะเชิงเทรา

รายการตรวจก่อนซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่ใช้กันทั่วไปมักครอบคลุมเอกสารสิทธิ์ ผังเมือง ทางเข้าออก สาธารณูปโภค และระดับน้ำท่วม ทั้งหมดนั้นจำเป็น แต่ยังไม่ครอบคลุมถึงความเสี่ยงอีกชนิด นั่นคือการที่ที่ดินเอกชนถูกใช้เป็นที่ฝังกากอุตสาหกรรมระดับหลักหมื่นตันโดยไม่มีร่องรอยบนผิวดินให้เห็น บทความนี้สรุป 3 กรณีที่หน่วยงานรัฐตรวจพบในฉะเชิงเทราในปี 2568 อธิบายว่ากฎหมายวางความรับผิดไว้ที่ใครหลังโอนกรรมสิทธิ์ และเสนอชุดตรวจสอบที่ทำได้จริงก่อนวางมัดจำ

3 กรณีในฉะเชิงเทราที่เปลี่ยนรายการตรวจที่ดินไปแล้ว

ตำบลหัวสำโรง อำเภอแปลงยาว เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2568 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรมลงพื้นที่ตรวจที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 11 ไร่ หลังชาวบ้านร่วมกับกรมทรัพยากรน้ำบาดาลเจาะสำรวจน้ำใต้ดินแล้วพบของเหลวสีดำและถุงบิ๊กแบ็กที่บรรจุกากอุตสาหกรรม มีกลิ่นเหม็นรุนแรง กรมโรงงานอุตสาหกรรมประเมินเบื้องต้นว่าหากขุดลงไปลึกไม่ต่ำกว่า 3 เมตร อาจพบกากอุตสาหกรรมมากถึง 47,399 ตัน

ประวัติของแปลงนี้ยาวกว่านั้น ย้อนไปปี 2565 พื้นที่เดียวกันเคยเกิดเพลิงไหม้ กรมโรงงานอุตสาหกรรมเข้าตรวจสอบและพบกากหลายประเภททั้งที่ฝังและกองไว้อย่างผิดกฎหมายรวมกว่า 3 หมื่นตัน จึงออกคำสั่งให้กำจัดและขนย้ายออก เจ้าของที่ดินถูกดำเนินคดีในปีนั้น แต่สามปีต่อมาเจ้าหน้าที่ยังพบกากอยู่ในพื้นที่ จึงมีการสอบสวนทั้งเรื่องการไม่ปฏิบัติตามคำสั่งและเรื่องเจ้าหน้าที่ที่อาจรู้เห็นหรือละเว้น โดยกรมสอบสวนคดีพิเศษเข้าร่วมด้วย

ตำบลหนองแหน อำเภอพนมสารคาม วันที่ 26 สิงหาคม 2568 กรมโรงงานอุตสาหกรรมขยายผลจากการตรวจโรงงานรีไซเคิลแห่งหนึ่งเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2568 โดยขุดสำรวจ 8 จุด ที่ความลึกประมาณ 3–4 เมตร พบกากของเสียกลิ่นเหม็นฉุนฝังอยู่ใต้ดินรวม 20,974 ตัน และเก็บตัวอย่างไปวิเคราะห์ 17 ตัวอย่าง สำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดฉะเชิงเทรายึดอายัดกากทั้งบนดินและใต้ดิน และระบุว่าหากผลวิเคราะห์ยืนยันว่าเป็นวัตถุอันตราย จะแจ้งข้อหาครอบครองวัตถุอันตรายโดยไม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติวัตถุอันตราย พ.ศ. 2535

ตำบลทุ่งพระยา อำเภอสนามชัยเขต วันที่ 9 มิถุนายน 2568 สำนักงานสิ่งแวดล้อมและควบคุมมลพิษที่ 13 (ชลบุรี) พร้อมหน่วยงานในพื้นที่เข้าตรวจบ่อลูกรังเก่าในหมู่ที่ 8 และที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินข้างเคียง พบกองเศษพลาสติกและขยะอิเล็กทรอนิกส์ การตรวจด้วยเครื่อง XRF พบธาตุหลักเป็นคลอรีน ซัลเฟอร์ แคลเซียม เหล็ก และทองแดง จึงส่งตัวอย่างวัสดุ 8 ตัวอย่างและตัวอย่างน้ำในบ่อ 2 ตัวอย่างไปวิเคราะห์ ระหว่างนี้องค์การบริหารส่วนตำบลล้อมรั้วและประกาศเขตห้ามเข้า

ความรับผิดเดินตามกรรมสิทธิ์: มาตรา 96 กับคำว่า "ผู้ครอบครอง"

เหตุผลที่เรื่องนี้เป็นปัญหาของผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่ของผู้ทิ้ง อยู่ที่ถ้อยคำในมาตรา 96 ของพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งกำหนดให้ "เจ้าของหรือผู้ครอบครองแหล่งกำเนิดมลพิษนั้น มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหาย" โดยความรับผิดนี้ไม่ขึ้นกับว่าการรั่วไหลหรือแพร่กระจายของมลพิษเกิดจากความจงใจหรือความประมาทเลินเล่อหรือไม่ และจะหลุดพ้นได้เมื่อพิสูจน์ได้ว่าเกิดจากการกระทำหรือละเว้นของผู้เสียหายเอง หรือของบุคคลอื่นที่ต้องรับผิด มาตราเดียวกันยังเปิดทางให้รัฐเรียกคืนค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปจริงในการขจัดมลพิษ

แนวทางนี้ไม่ได้อยู่แค่ในตัวบท คดีคลิตี้เป็นกรณีที่ศาลฎีกาใช้หลักความรับผิดโดยเคร่งครัดและหลักผู้ก่อมลพิษเป็นผู้จ่าย พิพากษาให้ผู้ประกอบการและกรรมการร่วมกันรับผิดในค่าเสียหายด้านสุขภาพและการสูญเสียการใช้น้ำ อาหาร และทรัพยากรธรรมชาติ พร้อมสั่งให้ฟื้นฟูลำห้วยด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย ส่วนขนาดของค่าฟื้นฟู เมื่อวันที่ 2 กันยายน 2567 ศาลจังหวัดระยองพิพากษาให้บริษัท วิน โพรเสส จำกัด ชดใช้ค่าเสียหายเพื่อฟื้นฟูดินและน้ำที่ปนเปื้อนตามคำขอของกรมควบคุมมลพิษ มูลค่ากว่า 1,700 ล้านบาท ในคดีนั้นจำเลยเป็นบริษัทผู้ประกอบกิจการ ไม่ปรากฏว่าเจ้าของที่ดินเป็นจำเลยด้วย แต่ตัวเลขนี้บอกระดับของเงินที่การฟื้นฟูพื้นที่ปนเปื้อนจริงต้องใช้

ฝั่งกฎหมายอุตสาหกรรมวางหลักไว้ชัดเช่นกัน ประกาศกระทรวงอุตสาหกรรม เรื่อง การจัดการสิ่งปฏิกูลหรือวัสดุที่ไม่ใช้แล้ว พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2566 กำหนดให้ผู้ก่อกำเนิดกากรับผิดชอบของเสียของตนจนกว่าจะจัดการเสร็จสิ้น ส่วนพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 มาตรา 45 กำหนดโทษปรับไม่เกิน 200,000 บาท สำหรับการนำกากออกนอกโรงงานโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือได้รับอนุญาตแล้วแต่ไม่ส่งไปยังผู้รับบำบัดหรือกำจัดที่ได้รับอนุญาต

สิ่งที่ผู้ซื้อควรอ่านจากชุดกฎหมายนี้ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อเป็นผู้กระทำผิด แต่คือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของและผู้ครอบครองพื้นที่ซึ่งอาจเข้านิยามแหล่งกำเนิดมลพิษ จึงเป็นฝ่ายที่หน่วยงานติดต่อ เป็นฝ่ายที่รับคำสั่งให้ขุดและกำจัด และโดยปฏิบัติมักเป็นฝ่ายที่ต้องออกเงินก่อน แล้วจึงไปไล่เบี้ยกับผู้ขายหรือผู้ลักลอบทิ้งภายหลัง ซึ่งใช้เวลาหลายปีและไม่มีหลักประกันว่าจะได้คืนครบ เรื่องนี้จึงควรปิดให้จบก่อนวันโอน

สัญญาณที่ดูได้จากหน้างานและจากภาพถ่ายย้อนหลัง

ภาคสนามมีสัญญาณที่สังเกตได้โดยไม่ต้องใช้เครื่องมือ ได้แก่ บ่อดินหรือบ่อลูกรังเก่าที่ถูกถมกลับจนเรียบ เนินดินที่สูงกว่าพื้นที่ข้างเคียงโดยไม่มีเหตุผลทางการเกษตรหรือการระบายน้ำ ดินถมที่มีเศษพลาสติกหรือเศษโฟมปนอยู่ กลิ่นฉุนเมื่อขุดลึกกว่าหนึ่งเมตร น้ำในบ่อหรือร่องน้ำที่มีสีดำหรือมีฟิล์มคล้ายน้ำมัน พืชที่ตายเป็นหย่อมในแปลงที่ส่วนอื่นยังสมบูรณ์ และถนนดินภายในแปลงที่ถูกบดอัดหนักกว่าการใช้งานเกษตรปกติ

แต่การตรวจที่คุ้มค่าที่สุดเมื่อเทียบกับต้นทุนคือการไล่ภาพถ่ายย้อนหลัง เพราะทำได้จากโต๊ะทำงานก่อนลงพื้นที่ แหล่งข้อมูลหลักคือระบบจัดการสืบค้นภาพถ่ายทางอากาศของกรมแผนที่ทหาร ประกอบกับภาพถ่ายดาวเทียมย้อนหลังในเครื่องมือแผนที่ทั่วไป และใช้ LandsMaps ของกรมที่ดินยืนยันตำแหน่งและรูปแปลงเพื่อเทียบภาพให้ตรงจุด

สิ่งที่มองหาคือรูปแบบ "ขุดแล้วถมกลับ" นั่นคือช่วงที่แปลงเปลี่ยนจากพื้นที่เกษตรไปเป็นบ่อเปิด แล้วกลับมาเป็นพื้นราบอีกครั้งในเวลาไม่นาน โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้างหรือการเพาะปลูกใหม่ตามมา ทั้งกรณีทุ่งพระยาและกรณีหัวสำโรงเกิดในพื้นที่ที่มีประวัติการขุด การเปรียบเทียบภาพปีต่อปีจึงเป็นเครื่องมือคัดกรองเบื้องต้นที่ตรงจุด

ชุดตรวจสอบและเอกสารที่ขอได้ก่อนวางมัดจำ

ข้อดีของความเสี่ยงนี้คือข้อมูลส่วนใหญ่ขอได้ตั้งแต่ยังไม่เป็นเจ้าของที่ดิน แนวทางที่ใช้ได้จริงมีห้าขั้น

1 ถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งประวัติการแจ้งขุดดินและถมดินของแปลงนั้น และเรื่องร้องเรียนเรื่องกลิ่น น้ำเสีย หรือรถบรรทุกในรัศมีรอบแปลง ตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 การถมดินที่มีพื้นที่ของเนินดินเกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 26 และการขุดดินลึกเกิน 3 เมตร หรือมีพื้นที่ปากบ่อเกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องแจ้งตามมาตรา 17 แปลงที่มีร่องรอยการขุดหรือถมขนาดใหญ่แต่ไม่มีประวัติการแจ้งเลย เป็นข้อที่ควรถามต่อ

2 ตรวจกับสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดฉะเชิงเทราและกรมโรงงานอุตสาหกรรม ว่าแปลงนั้นหรือแปลงข้างเคียงมีคำสั่งทางปกครอง การยึดอายัด หรือคดีค้างอยู่หรือไม่ และรอบแปลงมีโรงงานกลุ่มคัดแยกและรีไซเคิลตั้งอยู่กี่แห่ง กลุ่มโรงงานนี้อยู่ในความสนใจของหน่วยงานเป็นพิเศษ โดยมีรายงานว่ากระทรวงอุตสาหกรรมได้ชะลอการอนุญาตตั้งโรงงานรีไซเคิลทั่วประเทศและเดินหน้าตรวจซ้ำโรงงานกลุ่มนี้ราว 2,700 แห่ง

3 สอบถามสำนักงานสิ่งแวดล้อมและควบคุมมลพิษที่ 13 (ชลบุรี) ซึ่งรับผิดชอบพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ว่าพื้นที่นั้นอยู่ในรายการเฝ้าระวังหรือมีผลตรวจพบการปนเปื้อนในบริเวณใกล้เคียงหรือไม่

4 เจาะสำรวจจริงก่อนโอน เก็บตัวอย่างดินตามชั้นความลึก กระจายจุดเจาะให้ครอบคลุมบริเวณที่ภาพถ่ายย้อนหลังชี้ว่าเคยเป็นบ่อ และตรวจคุณภาพน้ำบาดาลทั้งในบ่อของแปลงและบ่อข้างเคียง ในกรณีหัวสำโรง หลักฐานชิ้นแรกมาจากการเจาะน้ำบาดาล ไม่ใช่จากการเดินสำรวจผิวดิน

5 ให้ผู้ขายเปิดเผยเป็นลายลักษณ์อักษร ขอหนังสือรับรองว่าไม่เคยมีการนำสิ่งปฏิกูลหรือวัสดุที่ไม่ใช้แล้วเข้ามาฝัง กอง หรือพักในที่ดิน ไม่เคยได้รับคำสั่งจากหน่วยงานใดเกี่ยวกับการจัดการของเสีย พร้อมรายชื่อผู้เช่าและผู้รับเหมาที่เคยเข้าใช้พื้นที่ย้อนหลัง การปฏิเสธที่จะให้เจาะสำรวจหรือปฏิเสธจะรับรองข้อความเหล่านี้ เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในตัวเอง

ค่าใช้จ่ายของชุดตรวจนี้เป็นค่าสำรวจและค่าวิเคราะห์ตัวอย่าง ซึ่งเป็นรายจ่ายครั้งเดียวและประเมินได้ล่วงหน้า ขณะที่ค่าขุดและกำจัดกากคิดตามน้ำหนักเป็นตัน และปริมาณที่ตรวจพบในสามกรณีข้างต้นอยู่ในระดับหมื่นตันขึ้นไป

เขียนความเสี่ยงลงในสัญญา และกฎหมายที่กำลังจะเปลี่ยน

เมื่อผลตรวจยังไม่ครบในวันที่ต้องวางมัดจำ ควรผูกเรื่องนี้ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย 4 ข้อที่ควรมี ได้แก่ ให้ผลตรวจดินและน้ำที่ไม่พบการปนเปื้อนเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนของการโอน ให้ผู้ขายให้คำรับรองเรื่องประวัติการใช้ที่ดินโดยมีผลต่อเนื่องไปหลังโอน ให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและรับมัดจำคืนเต็มจำนวนหากพบสิ่งผิดปกติ และกันเงินส่วนหนึ่งของราคาไว้ระยะหนึ่งหลังโอน

ในด้านกฎหมาย ทิศทางกำลังเข้มขึ้น ขณะเขียนบทความนี้ สำนักงานเลขาธิการสภาผู้แทนราษฎรเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อร่างพระราชบัญญัติการจัดการกากอุตสาหกรรม ระหว่างวันที่ 14 ถึง 20 ตุลาคม 2569 สาระสำคัญของร่างกำหนดให้ผู้ก่อกำเนิดกากรับผิดชอบของเสียจนกว่าจะกำจัดเสร็จ ให้ผู้รวบรวม ผู้ขนส่ง และผู้กำจัดต้องได้รับใบอนุญาต ต้องวางหลักประกันเพื่อเยียวยาความเสียหายเบื้องต้น และต้องทำประกันความเสียหายจากการประกอบกิจการ รวมถึงให้จัดตั้งกองทุนอุตสาหกรรมยั่งยืน ร่างนี้ยังไม่มีผลใช้บังคับและเนื้อหาอาจเปลี่ยนได้ แต่กรอบกฎหมายที่มีอยู่แล้วก็เพียงพอที่จะทำให้การตรวจก่อนโอนเป็นเรื่องคุ้มค่า