สิทธิประโยชน์ BOI ใน EEC ตั้งโรงงานนอกนิคมที่แปลงยาวได้สิทธิไหม

คำถามที่ผู้ประกอบการถามบ่อยที่สุด เวลาดูที่ดินเอกชนแปลงใหญ่ในอำเภอแปลงยาว คือ "ถ้าซื้อที่ดินตรงนี้แล้วสร้างโรงงานเอง จะยังได้สิทธิ BOI และสิทธิ EEC เหมือนอยู่ในนิคมไหม"

คำตอบไม่ใช่ได้หรือไม่ได้อย่างเดียว เพราะสิ่งที่คนเรียกรวม ๆ ว่า "สิทธิ EEC" จริง ๆ แล้วมีอยู่สองชุดที่ออกโดยคนละหน่วยงาน คนละกฎหมาย และผูกกับเงื่อนไขคนละอย่าง บทความนี้จะแยกสองชุดนั้นให้ชัด ชี้ว่าอันไหนตามตัวโครงการไปได้ทุกที่ อันไหนติดอยู่กับพื้นที่ที่ประกาศไว้เท่านั้น และผู้ที่กำลังเปรียบเทียบ "ซื้อที่ดินนอกนิคม" กับ "ซื้อที่ในนิคม" ควรตีมูลค่าส่วนต่างนี้อย่างไร

สิทธิที่คนมักเข้าใจปนกัน

สิทธิประโยชน์ตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน ออกโดยคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เกณฑ์หลักคือ โครงการนั้นทำกิจการอะไร ใช้เทคโนโลยีระดับไหน ไม่ใช่ว่าตั้งอยู่ตรงไหน โรงงานที่ตั้งบนที่ดินเอกชนนอกนิคมจึงยื่นขอ BOI ได้ตามปกติ ตราบใดที่ประเภทกิจการอยู่ในบัญชีที่ให้การส่งเสริม และไม่ติดเงื่อนไขเฉพาะของกิจการนั้นเอง โดยกิจการบางประเภท โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม จะมีเงื่อนไขกำหนดให้ตั้งในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมเท่านั้น ซึ่งต้องตรวจเป็นรายกิจการ

สิทธิประโยชน์ตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ชุดนี้ต่างออกไปตรงที่ผูกกับ พื้นที่ คือให้แก่ผู้ประกอบกิจการใน "เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ" ซึ่งเป็นพื้นที่ที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ประกาศกำหนดเป็นรายแห่ง ที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ประกาศ ไม่ว่าจะอยู่ในสามจังหวัด EEC หรือไม่ ก็ไม่เข้าข่ายสิทธิชุดนี้

สิทธิ BOI พื้นฐาน: ผูกกับกิจการ ไม่ใช่ผูกกับโฉนด

BOI จัดกลุ่มประเภทกิจการที่ให้การส่งเสริมออกเป็นกลุ่ม A และ B โดยระยะเวลายกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไล่ตามระดับเทคโนโลยีและความสำคัญของกิจการ

กลุ่ม	ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล	วงเงินยกเว้น
A1+	10–13 ปี	ไม่กำหนดวงเงิน
A1	8 ปี	ไม่กำหนดวงเงิน
A2	8 ปี	กำหนดวงเงิน
A3	5 ปี	กำหนดวงเงิน
A4	3 ปี	กำหนดวงเงิน
B	ไม่ได้ยกเว้น	–

นอกจากภาษีเงินได้นิติบุคคลแล้ว กลุ่มที่ได้รับการส่งเสริมยังได้สิทธิด้านอากร เช่น ยกเว้นอากรขาเข้าเครื่องจักร และยกเว้นอากรวัตถุดิบสำหรับการผลิตเพื่อส่งออก ซึ่งกลุ่ม B ก็ได้รับด้วยแม้จะไม่ได้ยกเว้นภาษีเงินได้

จุดที่สำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่ดินคือ ตารางข้างต้นไม่มีบรรทัดไหนที่เขียนว่า "ต้องอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม" สิทธิพื้นฐานชุดนี้จึงเดินทางไปกับโครงการ ไม่ได้เดินทางไปกับที่ดิน ผู้ที่ซื้อที่ดินเอกชนในแปลงยาวเพื่อสร้างโรงงานของตัวเองยังเข้าถึงสิทธิชุดนี้ได้เต็มจำนวน หากกิจการเข้าเกณฑ์

ในภาพใหญ่ ความสนใจลงทุนยังอยู่ในระดับสูง สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนรายงานว่าเงินลงทุนจริงในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 535,800 ล้านบาท เพิ่มขึ้นราว 27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีมูลค่ากว่า 255,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นราว 31% ซึ่งเป็นบริบทที่อธิบายว่าทำไมความต้องการที่ดินรองรับโรงงานในโซนตะวันออกจึงยังไม่แผ่ว

ส่วนเพิ่มเฉพาะพื้นที่ EEC และเงื่อนไขที่ต้องแลกมา

BOI มีมาตรการเฉพาะสำหรับพื้นที่ EEC ตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ 17/2565 ลงวันที่ 8 ธันวาคม 2565 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม 2566 และต่อมามีการแก้ไขเพิ่มเติมโดยประกาศที่ 5/2567 ลงวันที่ 7 กุมภาพันธ์ 2567 มาตรการนี้ครอบคลุมสามจังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง และให้สิทธิ "เพิ่มเติม" จากสิทธิพื้นฐานข้างต้น

สาระสำคัญมีสองชั้น

ชั้นแรกคือเงื่อนไขที่โครงการต้องทำ ผู้ขอรับสิทธิเพิ่มเติมต้องมีการพัฒนาทรัพยากรมนุษย์หรือการวิจัยพัฒนาอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยฝั่งการพัฒนาบุคลากรกำหนดให้รับนักเรียนหรือนักศึกษาเข้าฝึกอาชีพไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของจำนวนพนักงาน หรือไม่น้อยกว่า 40 คน ส่วนฝั่งวิจัยพัฒนากำหนดค่าใช้จ่ายไม่น้อยกว่าร้อยละ 1 ของยอดขายรวมใน 3 ปีแรก หรือไม่น้อยกว่า 200 ล้านบาท ตัวเลขชุดนี้บอกโดยนัยว่ามาตรการออกแบบมาสำหรับโครงการขนาดกลางขึ้นไปที่มีแผนบุคลากรจริงจัง ไม่ใช่ส่วนลดที่ทุกโครงการจะหยิบไปใช้ได้

ชั้นที่สองคือระดับสิทธิที่ได้ ซึ่งขึ้นกับที่ตั้งของโครงการ โดยรวมแล้วกิจการกลุ่ม A1+ จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มอีกประมาณ 1–2 ปี ส่วนกิจการกลุ่ม A1 ถึง A4 จะได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 50 เพิ่มอีกประมาณ 2–3 ปี นับจากวันสิ้นสุดระยะเวลายกเว้นภาษี โดยโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษจะได้ระดับสิทธิสูงกว่าโครงการที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมในพื้นที่ EEC

สิทธิที่ติดอยู่กับ "เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ" เท่านั้น

สิทธิชุดที่สองตาม พ.ร.บ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เป็นชุดที่ผูกกับพื้นที่แน่นที่สุด และเป็นชุดที่ผู้ซื้อที่ดินนอกนิคมจะไม่ได้ ประกอบด้วยเรื่องหลัก ๆ ดังนี้

สิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว ผู้ประกอบกิจการที่เป็นคนต่างด้าวซึ่งประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องชุดเพื่อประกอบกิจการหรือเพื่ออยู่อาศัยได้ ซึ่งเป็นข้อยกเว้นจากหลักทั่วไปของประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อนี้เป็นเหตุผลสำคัญที่ผู้ลงทุนต่างชาติจำนวนมากเลือกซื้อหรือเช่าในนิคมมากกว่าซื้อที่ดินเอกชน

การเช่าที่ดินราชพัสดุระยะยาว ในเขตส่งเสริมฯ สามารถเช่าหรือเช่าช่วงที่ดินได้ถึง 50 ปี และต่ออายุได้อีกไม่เกิน 49 ปี ซึ่งเป็นกรอบเวลาที่ยาวกว่าการเช่าตามกฎหมายทั่วไปมาก

EEC Visa และอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบคงที่ กพอ. กำหนดวีซ่าเฉพาะสำหรับพื้นที่ EEC ไว้ 4 ประเภท ได้แก่ ผู้มีความรู้ความเชี่ยวชาญ (S) ผู้บริหาร (E) ผู้ชำนาญการ (P) และคู่สมรสกับผู้ติดตาม (O) อายุวีซ่าสูงสุด 10 ปีตามระยะเวลาสัญญาจ้าง พร้อมสิทธิเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราคงที่ร้อยละ 17 โดยเริ่มขอรับสิทธิได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 สิทธินี้ให้แก่บุคลากรของผู้ประกอบกิจการอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ลงทุนในพื้นที่อีอีซีตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

สำหรับโรงงานสัญชาติไทยที่ผู้บริหารและพนักงานเป็นคนไทยทั้งหมด มูลค่าที่หายไปจากการไม่ได้สิทธิชุดนี้อาจใกล้ศูนย์ แต่สำหรับกิจการร่วมทุนกับต่างชาติหรือกิจการที่ต้องนำผู้เชี่ยวชาญต่างชาติเข้ามาประจำ ส่วนต่างนี้มีน้ำหนักมากพอที่จะเปลี่ยนคำตอบเรื่องทำเลได้เลย

แล้วซื้อที่ดินนอกนิคมในแปลงยาวยังคุ้มไหม

วิธีคิดที่ตรงไปตรงมาที่สุดคือวางสามอย่างลงบนตาชั่งเดียวกัน

ประเด็น	ที่ดินเอกชนนอกนิคม	ที่ดินในนิคม/เขตส่งเสริมฯ
สิทธิ BOI พื้นฐานตามประเภทกิจการ	ได้ (หากกิจการเข้าเกณฑ์และไม่มีเงื่อนไขบังคับที่ตั้ง)	ได้
ส่วนเพิ่มตามมาตรการ EEC ของ BOI	ไม่ได้	ได้ ตามระดับของพื้นที่
สิทธิตาม พ.ร.บ. EEC (ที่ดินต่างด้าว เช่าราชพัสดุ EEC Visa 17%)	ไม่ได้	ได้ เฉพาะในเขตส่งเสริมฯ ที่ประกาศแล้ว
ราคาที่ดินต่อไร่	ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ	สูงกว่า แต่รวมสาธารณูปโภคและระบบส่วนกลางแล้ว
ต้นทุนแฝงที่ต้องลงเอง	ถมดิน ถนน ไฟฟ้า น้ำ ระบบบำบัด ใบอนุญาต	ส่วนใหญ่ผู้พัฒนานิคมจัดเตรียมให้

ข้อสรุปในทางปฏิบัติจึงไม่ใช่ "นอกนิคมเสียเปรียบเสมอ" แต่เป็นเรื่องของสัดส่วน โครงการที่ใช้เงินลงทุนสูง มีกำไรเร็ว และมีผู้ถือหุ้นหรือบุคลากรต่างชาติ จะรู้สึกถึงมูลค่าของสิทธิเพิ่มเติมมาก เพราะการยืดระยะลดหย่อนภาษีออกไปอีกสองสามปีคิดเป็นเงินก้อนใหญ่ ในทางกลับกัน โครงการของผู้ประกอบการไทยที่เน้นพื้นที่กว้าง ต้องการลานจอดรถบรรทุก คลังสินค้า หรือแผนขยายเป็นเฟส จะให้น้ำหนักกับส่วนต่างราคาที่ดินต่อไร่และความยืดหยุ่นในการวางผังมากกว่า

สิ่งที่ควรทำก่อนตัดสินใจมีสามข้อ หนึ่ง ตรวจว่าประเภทกิจการของตัวเองอยู่ในบัญชีที่ BOI ส่งเสริมกลุ่มใด และมีเงื่อนไขบังคับให้ตั้งในนิคมหรือไม่ สอง สอบถามสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) ว่าแปลงที่สนใจอยู่ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษที่ประกาศแล้วหรือไม่ และ สาม ทำตัวเลขเปรียบเทียบจริงระหว่างมูลค่าปัจจุบันของสิทธิลดหย่อนที่จะหายไป กับส่วนต่างราคาที่ดินบวกต้นทุนสาธารณูปโภคที่ต้องลงเอง สองตัวเลขนี้เทียบกันได้ และมักให้คำตอบที่ชัดกว่าความรู้สึก